Дата публикации: 2007-11-03 11:07:25

Аннуитет... а ну его нах....

[1225/14]

S.T.A.L.K.E.R.
Свой человек ( ? )

зарегистрирован: 13.08.2007
комментов: 334 Вт Окт 30, 2007 08:56
Коржик, если бы вы были правы, этим банкам давно пистонов навставляли. Клиенты чай не все дураки, кто-то и считать умеет - сразу в АФН донесут.
Проверяйте, конечно, на всякий случай - вдруг ваш как раз и есть такой, с неправильным расчетом.

Решил проверить.

Вот параметры одного действующего ипотечного кредита ( автор за достоверность атвечает)
МЕСТА НАХОЖДЕНИЯ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Банк:
АО «Альянс Баню>, филиал в г. Алматы, 480091, г. Алматы,

ул. Фурманова 100А, БИК 190501794 кбе 14 РИН 600 400 083 256



Сумма кредита в тенге 10 785 820,00

Ставка вознагрождения
Годовая 12,53%

Срок действия месяцев 240 месяцев

График погашения составлен на основе ануитетных платежей, когда мы платим равную сумму ежемесячно, но она неравномерно распределена на погашение процентов и основного долга.

Общая сумма выплачиваемых процентов за срок действия договора 18 694 059 тенге
Общая сумма возврата 29 479 879 тенге, то есть почто 3-х кратное увеличение первоначальной суммы.( Эти цифры взяты из графика платежей, который является неотъемлемой частью кредитного договора, сомневающимся могу выслать сканированную копию).

Сталкер оказался прав, что в ежемесячных платежах при расчете процентов учитывается уменьшение основного долга, но только в этом случае – позднее я покажу кредит другой организации и увидим вопиющий обман клиентов.

Сначала закончим с ипотекой обычного коммерческого банка и сравним ее с условиями государственного Жилстройбанка.

На официальном сайте этого банка она звучит как предварительный жилищный займ, которая на мой взгляд более выгодна для нас по нескольким причинам ( сам я этого понял, когда мне все объяснили своими словами):
1-е – проценты к уплате при тех же сроках гораздо меньше.
2-е – клиент получает дополнительный доход от накопления собственных средств и еще премии от государства
3-е – наши деньги идут на прибыль не отдельным лицам –сверхбогатым владельцам коммерческих банков, а в доход государственного банка, который живет гораздо скромнее и экономней ( сам видел).

Так вот, новая схема позволяет брать кредит сразу, не дожидаясь пока накопится необходимая половина суммы,

во-вторых, погашаются только проценты за взятый кредит

в-третьих, накапливать сумму необходимо до размера 50% от полученного кредита, но здесь мы можем получать вознаграждение банка на свои средства, хранящиеся на счету, а также премию государства в размере 20% от ежегодного накопления суммы эквивалентной 200 тыс. МРП

в-четвертых, когда будет накоплены необходимые 50 %, то происходит взаимозачет с основным долгом, а оставшаяся часть переоформляется уже под 5% годовых на срок 7-20 лет и могут погашаться только проценты, а сам кредит в конце срока, либо ануитетно равными платежами вместе с основной суммой.

Давайте посчитаем , сколько процентов мы заплатим за весь срок действия договора с банком.
В начале мы берем ту же сумму кредита -10 785 820,00 тенге.

В этой программе есть три ставки кредита, в зависимости от срока накопления 50% части
Если копить 3 года, то процент начисляется на кредит в размере 10% годовых, если копить 5 лет, то 11%, если 8 лет, то 12% годовых. Наиболее популярно копить 5 лет, тодгда и считаем:
10 785 820, 00 *11%*5 лет= 5 931 750 тенге
Дальше происходит взаимозачет накопленной суммы и остается только половина кредита и которую переоформляем под 5% годовых на 15 лет и имеем
10 785 820/2=5392910*5%*15 лет=4 044 682,5 тенге
Тогда общая сумма выплачиваемых банку процентов равна 9 976 432 тенге, что ровно в два раза меньше суммы процентов по первому кредиту.

Вот и вся разница, равная 9 млн тенге...

Теперь для Сталкера по поводу обмана.
Правда, скажу что это не банк а «Микрокредитная организация....» г. Алматы – пока не называю ее, потому что думаю с ней судиться, МОЖЕТ КТО И ПОСОВЕТУЕТ ЧТО-НИБУДЬ.
Короче,
вот параметры кредита:
( кредит берется под залог автомобиля на потребнужды)
Сумма кредита 1 030 000 тенге,
Срок кредита 60 месяцев
Процентная ставка 21% годовых

Сумма ежемесячного платежа 35 191, 67
Сумма всех выплачеваемых процентов 1 081 500
(Все эти цифры также взяты из предоставляемого этой организацией графика платежей, который может быть предъявлен)
Общая сумма к погашению 2 111 500 тенге

Как же они считали этот процент
1030000*21%*5 лет= 1081500 тенге

Вы поняли? Они посчитали проценты на всю сумму займа и предъявляют их к оплате!
В графике платежей, который является неотъемлемой частью договора, ежемесячный платеж примерно поровну делится на проценты и основной долг, поэтому если погасить кредит досрочно после первого года, то реальная ставка за кредит составит 24-25% и будет расти с каждым годом.

Народ, если кто знает, как можно наказать этих гадов, подскажите.

P.S.
Я ни в коем случае не рекламирую Жилстройбанк, это сугубо моя личная оценка, а сам я собираюсь свою ипотеку переводить из комбанка туда. Они говорят, что с некоторыми банками это возможно.

Кроме того, я уже писал в народных новостях:

В Жилстройбанке с нового 2008 года начнется новая программа для госслужащих, молодых семей до 29-ти лет, имеющих хотя бы одного ребенка, и других незащищенных по кредитования покупки жилья на льготных условиях ( предложение ограничено - выделено всего 7 млрд.под 1% от государства плюс 3% банковских итого под 4% годовых)

Если кому-то пригодится вся эта информация, буду рад.

Оставить комментарий

Имя [аноним / ввести пароль]


Заголовок сообщения


Текст сообщения



Введите код, который вы видите на изображении

Комментарии пользователей

1 Anonymous Аноним	Сб Ноя 03, 2007 15:00   Основной долг составляет 1030000. Разделим на 60 месяцев = 17167 - ежемесячные выплаты по основному долгу. Так как каждый месяц будет выплачиваться 17167, то основной долг будет уменьшаться. Проценты по займу на первый месяц = 1030000*21%/12=18025. Тогда выплата за месяц=осн долг в мес+%= 17167 +18025= 35192. На втором месяце основной долг уменьшается и равен 1012833. Процент составляет 1012833*21%/12= 17725 и общая выплата за второй месяц= 17167+17725= 34892. На третий месяц общий долг уменьшается и процент равен 995666*21%/12= 17424 и общая выплата за третий месяц= 17167+17424=34591. Таким образом Вы сможете составить график погашения кредита, который вычисляется по алгоритму написанному выше. Данный график Вы должны показать кредитному офицеру, он должен это принять, т.к. данный расчет называется с применением сложных процентов.
2 AnonyMOUS Аноним	Сб Ноя 03, 2007 17:48   Cамый интересный момент,сначала вы выплачиваете банковскую маржу,т.к. ваша дельта узенькая как и ваш кошелек!;)) И лишь в конце 240 месяцев,ваши месячные закрываются по полной программе-они любят себя но не как не вас!;)) Кароче - Аннуительно!))
3 Йода Аноним	Сб Ноя 03, 2007 17:54   пошли нгахуй
4 Alexander Аноним	Сб Ноя 03, 2007 18:35  Всех обманщиков не накажешь Думаю, что было бы здорово, если люди в Интернете могли бы просто получить юридическую консультатацию, типа той, что Вы сейчас дали. И это может быть основным способом борьбы с такими лихоимцами. А так, договор подписан с двух сторон, и он может содержать любые условия, важно что есть согласие. И суд здесь ничего изменить не может.
5 Коржик Свой человек  ( ? ) зарегистрирован: 29.08.2007 комментов: 178	Сб Ноя 03, 2007 20:27  1-му Ваш вариант расчета реализуется только в первом случае с альянс-банком. В примере с микрокредиткой проценты расчитаны на неизменное тело кредита и поэтому реальная ставка за кредит растет с каждым годом, так например в последнем пятом году сумма кредита остается около 206 тысяч и будет погашаться в течении года, а процетны составят 243 тыс тенге и также будут взыматься вместе с основным долгом, то есть в на пятом году пользования этим кредитом стоимость денег составит больше 100% годовых. Доходность этих банкиров как у средневековых ростовщиков, которых разяренные заемщики время от времени сажали на кол...
6 Ертур Аноним	Вс Ноя 04, 2007 20:23   Некоторые уточнения. 1. Бонус не 200 тыс. МРП, а до 200 МРП в год, 2. В Жилстройбанке надо ждать 3-5 лет, а откуда вы знаете, сколько квартира будет стоить тогда? В комм.банке деньги вы получаете сразу! По Жилстройбанку там тоже нюансы есть, но их нужно уточнять. 3. Расчеты лучше всего вести на калькуляторе (4 режима) -http://www.halykbank.kz/info/calculator - скачать файл в экзэ формате.
7 Коржик Свой человек  ( ? ) зарегистрирован: 29.08.2007 комментов: 178	Вс Ноя 04, 2007 21:20  Ертуру Вы невнимательно читаете и там и здесь, я же объясняю, что деньги дают сразу- называется предварительный жилищный займ, введено по-моему с сентября этого года.
8 S.T.A.L.K.E.R. Свой человек  ( ? ) зарегистрирован: 13.08.2007 комментов: 637	Пн Ноя 05, 2007 09:30  Коржику Сорри что долго не отвечал. Вобщем, по первому вопросу (насчет Альянс Банка) - по моим расчетам ежемесячный платеж составил 122 771 тенге и общая сумма платежей в размере 29 464 861 тенге. Есть небольшая разница - в данном случае может они вас и немножко "обманывают" или у них там еще какая-то мелкая комиссия и т.п. Что касается второго кредита, то в данном случае, ежемесячный платеж составляет 27 865 тенге с общей суммой платежей в 1 671 898 тенге. Если говорить про ваш случай, то вам дали деньги со ставкой 32,92% годовых. В данном случае идет неверная формулировка ставок МКО. Дело в том, что когда говорят "годовых", то имеют в виду реальную ставку, а когда говорят "в год", то имеют в виду простое деление общего объема выплат на сумму кредита, приведенную к годовому исчислению. Если есть знакомые юристы, то попросите у них закон о микрокредитных организациях (конечно, последнюю версию) и почитайте раздел о выдаче и оформлении кредитных договоров, способы предоставления информации населению и т.п. Можете посоветоваться с юристами. Перед походом в суд неплохо бы и проконсультироваться в АФН (если не ошибаюсь, на Айтеке Би-Панфилова). Коржик, если в договоре где-нибудь указана реальая ставка размером не менее указанной мной, то выиграть это дело будет очень сложно. Только разве что в случае если они действительно неверно расписали выплаты ОД и % в графике. Удачи!
9 Коржик Свой человек  ( ? ) зарегистрирован: 29.08.2007 комментов: 178	Пн Ноя 05, 2007 10:24  Сталкеру Спасибо за разъяснения, уже посмотрел закон о МКО и был на сайте АФН, планирую что-то сделать, о результатах расскажу...
10 Anonymous Аноним	Пн Ноя 05, 2007 17:40   Вставлю свои пять копеек - для ясности. 1-му. Вы приводите пример рассчита графика погашения который обычно называется \"от уменьшающегося остатка\". В этом случае действительно отновной долг платится равными платежами, а вознаграждение банка - каждый раз разное в зависимости от суммы остатка основного долга. При такой схеме месячный платеж в банк вначале срока кредитования - большие платежи, к концу срока - маленькие платежи. Автор статьи говорит о другом способе погашения - аннуитетных платежах, когда сумма месячного платежа в течение всего периода погашения (к примеру, 10 лет) всё-время одна и та же. В этом случае, в первых платежах бОльшую долю занимают проценты банка (долг почти не уменьшается), к середине срока кредита они примерно равны, а к окончанию срока кредитования наоборот процентов остаётся немного и суммы платежа почти полностью составляют сумму долга. Но заёмщик в течение всего срока платит всегда одну и ту же сумму и иногда в эти нюансы и не вникает. Общая сумма платежей за период кредита в этом случае будет больше, чем в первом и, надеюсь, понятно почему – долг гасился позже, тогда как в первом случае вначале периода кредитования заёмщику приходится напрягаться. Другой вариант - это различные \"микрокредитные организации\" да и хитрости самих банков, когда они даже умудряются не говорить заёмщикам реальный годовой процент вознаграждения, оправдываясь, что они его якобы сами \"не знают\", а просто \"программа сразу рассчитывает график”, и расчет вознаграждения исходя из «процентов в год» (а не «годовых»). В этом случае в график платежей могут «засунуть» всё что угодно – и «комиссии за обслуживание счёта» и различные комиссии «за регулярное страхование», «за первоначальное рассмотрение кредитной заявки (в том числе при отплате этой комиссии в рассрочку)» и т.п. При таком раскладе попасть можно не хило. Если имеешь дело именно с банками, то они обязаны давать информацию по кредиту также и по «эффективной ставке», которая рассчитывается в соответствии с нормативными актами Агентства по финнадзору (если коротко, то эта ставка помимо самого годового процента вознаграждения учитывает и возможные другие «косвенные» платежи в пользу банка – разные комиссии). Эту ставку по конкретному кредиту банки очень не любят давать, либо сразу предупреждают заёмщика «не обращайте на это внимание». Обратить внимание, наоборот, стоит. Другие финансовые организации (так называемые, занимающиеся отдельными видами банковских операций) – микрокредитные и прочие (типа «Бта-Ипотека», «Астана-Финанс» и пр.) такую эффективную ставку сообщать не обязаны, что и не делают. А считать должен уметь каждый заёмщик, у которого хватило ума обратиться за кредитом. Вы же в магазине обычно считаете сдачу, то есть не доверяете кассиру, а почему в этом случае слепо доверяете банку? Не логично. 6-му. В жилстройсбербанке уже можно получить кредит и не дожидаясь срока накопления – называется «предварительный жилищный заём». То есть пришел в банк, заключил договор о жилстройсбережениях и если даже на счёте нет ни одной тенге – сразу можешь получить заём (проценты от 10 до 14 годовых). Но в начале периода пользования займом платишь только проценты по нему, при этом в обязательном порядке внося ежемесячно на свой счёт часть суммы накоплений. Эти накопления лежат как депозит и на них платятся и проценты банка и премия государства. Когда накопишь 50% на счёте – получаешь «жилищный заём», там ставка ещё меньше – в среднем около 5% годовых. И это всё только в тенге. Насчет премии государства автор правильно указал – в размере 20% от ежегодного накопления суммы эквивалентной 200 МРП (только не «тыс. МРП»), максимальная годовая премия государства на один счёт при этом – 40 МРП (т.е. 20% от 200 МРП). Расчеты лучше всего вести не на кредитном калькуляторе конкретного банка, а самому, хотя бы в Excel’е. Это не сложно, так куча встроенных формул, в том числе и по расчету аннуитетного платежа.
11 Коржик Свой человек  ( ? ) зарегистрирован: 29.08.2007 комментов: 178	Вт Ноя 06, 2007 10:19  !0-му Подскажи, в последнем случае с микрокретной орг. они однозначно неправы, как с ними лучше поступить, писать в АФН, пытаться с нирми договориться или сразу в суд на расторжение недействительного договора ( заявленная ставка в 21% не соответствует действительности, что можно легко доказать на осоновании прилодженного графика платежей).
12 Anonymous Аноним	Вт Ноя 06, 2007 10:33   Аннуит коептис.
13 Anonymous Аноним	Ср Июл 09, 2008 20:37  Буду ждать новых идей! Спасибо! за статью! http://goozle.naxx.ru/
14 Куннилингусникам Аноним	Ср Июл 09, 2008 21:40  от Джеки 12-му Вот же приятное открытие, что куннилингусники не только дам коллекционируют, но и интересуются чужими делами в интеллектуальном плане!